清华报告:小户型增速下降 中大户型时代来临

2016-02-28 07:00:00 来源:中国房产在线

[摘要]近日,清华大学恒隆地产研究中心发布数据显示,过去的黄金十年,中国经济增长主要靠房地产,而未来楼市,中大户型将更受欢迎。

近日,清华大学恒隆地产研究中心发布数据显示,过去的黄金十年,中国经济增长主要靠房地产,而未来楼市,中大户型将更受欢迎。

清华报告:小户型增速下降 中大户型时代来临

2016年2月24日,清华大学恒隆房地产研究中心与北京大学—林肯研究院城市发展与土地政策研究中心共同发布了2015年第四季度“中国典型城市住房同质价格指数”(CQCHPI)。

CQCHPI指数通过剔除区位和住房品质差异因素的影响,最大限度地保证了房价指数的同质可比,目前包含北京、上海、天津、深圳、成都、大连、武汉和西安八个典型城市的中心城区(不含远郊区县)。

CQCHPI新建商品住房价格指数显示,中国主要热点城市的新建商品住房价格在2015年第四季度仍然保持快速上涨势头,但涨幅较2015年第三季度已经有所回落。

2015年第四季度,典型城市新建商品住房价格较上一季度上涨3.0%,涨速比上季大幅回落了2.6个百分点。尽管涨速趋缓,但本季度房价相比上年同季仍上涨了10.3%。

黄金十年经济增长 主要靠房地产

黄金十年经济增长红利多为房地产业所获取,房地产发展模式有待重新审视。从一个较长的历史时段来审视中国城市房价,就会发现几乎所有城市的房价都经历了巨大的涨幅。

CQCHPI新建商品住房指数显示近十年典型城市的房价都上涨惊人,一线城市尤为突出。从2006年第一季度到2015年第四季度十年间,典型城市房价总体上涨255.1%,年均上涨13.5%,涨速比同期9.5%的GDP年均增长率高出42%。

这意味着房地产业财富聚集速度远超其它产业财富创造速度,不同群体的财富差距由此拉大,中低收入阶层住房困难问题高度凸显。

典型城市中,十年房价涨幅前三位城市依次为:

深圳房价总体上涨508.5%、年均上涨20.4%;

上海房价总体上涨384.6%、年均上涨17.6%;

北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%。

十年房价涨幅后三位城市依次为:

大连房价总体上涨128.8%、年均上涨8.9%;

西安房价总体上涨132.9%,年均上涨9.1%;

成都总体上涨137.1%、年均上涨9.3%。

小户型增速下降 中大户型时代来临

住房产品需求结构不断升级,低端住宅产品不再为市场所普遍热捧。

CQCHPI存量住房户型面积子市场指数显示,小户型住房市场增速有所下降,中大户型时代正来临。

从存量住房价格同比上年同季涨速看,在八个典型城市中,有上海、深圳、天津、大连、武汉、成都和西安7个城市房价表现最好或最为抗跌的套型均在120平米以上;有上海、天津、成都、武汉4个城市中房价表现最差的套型均在90平米以下。

只有北京比较特殊,在高企房价的压力下,70平米以下住房同比涨幅最高,140平米以上住房同比涨幅最低。产品需求结构的变化,与居民家庭财富增长、消费观念变化、住房水平提高以及二胎政策的推出都有一定关联。

楼市投资方向:预防风险 关注抗跌板块

2016年,尽管国内国际经济形势将更加复杂多变,但由于政府政策支持力度的持续加大,中国城市房价出现整体硬着陆的可能性很小,但仍需要重点关注以下三种局部房价风险:

一是2015年房价暴涨的城市如深圳等,随着投机需求和不理性购房热退潮,房价有快速回调的风险;

二是部分高铁明星城市如武汉等,由于高铁网络带来的经济、人口结构变迁具有很大的不确定性,繁荣的楼市存在退热的风险;

三是一些住房库存过高、去化周期较长的城市,如天津、成都等,楼市有持续阴跌、有价无市的风险。

在各大城市内部,优质学区、高端服务业聚集区、科技创新板块等,其房价表现及抗跌能力都将较其它板块高;而传统商业中心、制造业聚集区等,由于产业地位的相对下降和居住环境不佳,其房价将相对其它板块难涨而易跌。从产品结构看,随着舒适型住房观念的扩散,中大户型产品的吸引力要高于小户型。

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